Zakup poslovnog prostora

Kupnja ili gradnja vlastitog poslovnog prostora zahtjeva velika financijska sredstva, te se poduzetnici često odlučuju na zakup poslovnog prostora.
Ugovor o zakupu poslovnog prostora obvezno mora biti sklopljen u pisanom obliku.

Zakupodavac može biti:

• fizička osoba - građanin, tj. građanin koji ostvaruje primitak po osnovi davanja prostora u zakup, a dužan je ostvarivanje dohotka prijaviti nadležnoj poreznoj upravi prema svom prebivalištu (boravištu) u roku 8 dana. Zakupnik (zakupoprimac) iznos ugovorene zakupnine, na osnovu ugovora, obvezno mora isplaćivati na žiro račun zakupodavca.
  
• pravna osoba ili fizička osoba koja dohodak od imovine utvrđuje na temelju poslovnih knjiga, ove osobe-zakupodavci dužne su za pruženu uslugu zakupa zakupniku ispostaviti račun, a zakupnik iznos zakupnine plaća temeljem računa (u pravilu) na žiro račun zakupodavca.
  

Zakupljeni poslovni prostor zakupnik nerijetko uređuje u skladu s djelatnosti koju obavlja.

Kako bi se zakupljeni prostor doveo u stanje za namjeravanu uporabu, potrebne funkcionalnosti, te uređenosti unutarnjeg i vanjskog interijera prema željama zakupnika, ulaganja u zakupljeni prostor često su značajna.
Stoga se u ugovoru o zakupu, uz ostala prava i obveze zakupodavca i zakupnika, treba ugovoriti i potreba dodatnog ulaganja u poslovni prostor, kao i prava i obveze koje iz toga proizlaze.

U praksi često, obvezu ulaganja u poslovni prostor ugovorom preuzima zakupnik, a isto se:

• uračunava u cijenu zakupa ili
  
• priznaje kao imovina zakupnika.

Ako se troškovi uređenja zakupljenog prostora od strane zakupnika smatraju plaćenom zakupninom:

• zakupnik za obavljeno ulaganje mora izdati račun zakupodavcu, a
  
• zakupodavac pravna osoba (odnosno fizička osoba koja dohodak od imovine utvrđuje na temelju poslovnih knjiga) ispostavlja račune za zakupninu za cijelo vrijeme trajanja zakupa. Računi za zakupninu i računi za uređenje prostora međusobno se prebijaju. Ako je iznos ugovorene zakupnine veći od iznosa ulaganja, zakupnik će razliku uplaćivati na žiro račun zakupodavca.

Kada zakupnik u prostoru obavi veće investicijske radove, kao na primjer:
izgradnja i/ili rušenje pregradnih zidova, proširenje poslovnog prostora, izgradnja prilazne ceste, izgradnja dodatnih parking mjesta, uvođenje telefonskog priključka i sl., a isti se u skladu s ugovorom ne uračunavaju u cijenu zakupa, obavljeni radovi priznaju se u poslovnim knjigama zakupnika kao dugotrajna nematerijalna imovina.
Ulaganje u poslovni prostor u zakupu priznato u poslovnim knjigama zakupnika kao dugotrajna nematerijalna imovina amortizira se u razdoblju trajanja zakupa.
Manji radovi, primjerice: soboslikarski radovi, parketarski i keramičarski radovi, uređenje i zamjena sanitarnih čvorova, zamjena rasvjetnih tijela i dr., imaju obilježje tekućeg održavanja i priznaju se kao trošak razdoblja.

U slučaju prijevremenog raskida ugovora o zakupu, prema kojem zakupnik ima obvezu ulaganja u poslovni prostor a nema pravo učinjeno ulaganje zaračunati zakupodavcu, niti je obavezan poslovni prostor vratiti u prvotno stanje, smatra se da zakupnik daje ulaganje zakupodavcu bez ikakve naknade.
Ako ulaganje na tuđoj imovini nije amortizirano u cijelosti, dio neamortiziranog ulaganja, ne smatra se porezno priznatim rashodom zakupnika.
Naime, obavljenim ulaganjem zakupnik je povećao vrijednost poslovnog prostora, što znači da raskidom ugovora zakupodavac dolazi u posjed uređenog poslovnog prostora kojem se zbog ulaganja povećala vrijednost, te po toj osnovi treba priznati prihod odnosno dohodak ako je fizička osoba.
Navedeno se može izbjeći ugovaranjem prava zakupnika da učinjeno ulaganje zaračuna zakupodavcu.

Izvor: http://www.poslovni-info.eu/sadrzaj/financije/zakup-poslovnog-prostora/

Actarius Grupa d.o.o., http://www.actarius.hr, info@actarius.hr